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Fuqua Tiny Home Community｜EB-5 项目筹备进展更新

作家相片: Emma Li
Emma Li
10月10日
讀畢需時 5 分鐘

我们想向大家同步一下 Fuqua Tiny Home Community 目前在 EB-5 方向上的筹备进展。

Fuqua 之所以适合作为潜在 EB-5 项目进行评估，是因为项目本身包含大量住宅建设、场地基础设施、市政管线、土木工程和分期住宅开发活动。这些内容未来都有可能成为就业创造测算的重要基础。

同时，我们在 EB-5 方面采取的是谨慎推进的策略。原因是 EB-5 项目目前正处于重要的政策和费用调整阶段，正式立项和发行文件需要等关键规则更加明确后再完成。


为什么现在开始准备？

目前，Fuqua 内部使用的 EB-5 项目材料已经基本整理完成。项目开发计划、资金用途、建设内容、就业创造框架、区域中心合作、退出思路和团队介绍等核心内容，都已经进入可供进一步专业审查的阶段。

但我们没有在 2026 年年初仓促启动正式 EB-5 发行。原因很明确：2026 年是 EB-5 政策和费用调整的过渡期。

新的 USCIS EB-5 Fee Rule 已于 2026 年 9 月 30 日发布，并将于 2026 年 11 月 30 日正式生效。与此同时，EB-5 法定最低投资额将从 2027 年 1 月 1 日起按照法律规定的通胀调整公式进行调整。目前 USCIS 政策框架中，2022 年改革后的投资额为一般项目 1,050,000 美元，TEA 或基础设施项目 800,000 美元，并将在 2027 年 1 月 1 日开始自动调整。GovInfo

因此，我们在 2026 年的策略，是先继续推进真实房地产项目本身，同时并行准备 EB-5 架构。这样可以避免在 2027 年最终投资金额和申报框架明确前，过早锁定一套未来可能需要反复修改的结构。


项目本身已经推进到哪里？

Fuqua 不是一个只停留在概念阶段的 EB-5 项目，而是一个已经实际推进的房地产开发项目。

目前，项目已经在土地、设计、工程、审批、市政管线协调和施工准备方面取得了实质性进展。第一期土地已经完成收购，地块细分已经完成，设计和工程工作已经进入较成熟阶段。同时，项目已经有约 200 万美元非 EB-5 资本投入，团队也在继续推进后续非 EB-5 股权和下一阶段土地安排。

这一点很重要。很多 EB-5 项目需要依靠 EB-5 资金才能买地或启动开发，而 Fuqua 的路径不同：我们先把一个真实住房开发项目推进起来，再在政策、金额和结构更明确时，把它接入 EB-5 框架。


下一步 EB-5 工作

等 2027 年投资金额及相关申报框架进一步明确后，我们预计将推进以下工作：

  1. 确定最终 EB-5 募集金额及投资人数；

  2. 委托经济学家完成最终就业创造测算及经济影响报告；

  3. 完成正式 TEA 分析；

  4. 与 Statewide Regional Center 配合完成 I-956F 项目申报材料；

  5. 完成最终 EB-5 Business Plan；

  6. 由证券及 EB-5 律师完成 PPM、Subscription Agreement、Operating Agreement 及 NCE / JCE 等法律文件；

  7. 建立资金托管、基金行政管理和投资人资金控制体系；

  8. 在法律、经济、合规和区域中心文件完成后，再进入正式投资人认购流程。


为什么 Fuqua 具备较好的 EB-5 项目基础？

Fuqua 的 EB-5 基础来自项目本身的建设内容。项目涉及住宅建设、基础设施、土木工程、市政管线、场地工程和多阶段住宅施工。这些支出类别，未来都可以由合资格 EB-5 经济学家进行正式就业创造分析。

我们目前内部规划中，并不希望把单个 EB-5 项目做得过大。相比一次性吸收大量投资人的大型单体项目，我们更倾向于控制投资人数量，使 EB-5 规模与实际施工范围、资金需求和团队直接管理能力相匹配。

项目的长期规划，是连续开发多个类似的小型住宅社区，每个社区保持在团队能够直接管理、建设和销售的合理规模内。Fuqua 采用滚动建设、滚动销售模式，每套住宅可以完成后逐套出售，不需要等整个社区全部完工后才产生销售回款。


项目风险管理与退出思路

Fuqua 是一个分期住宅开发项目，不是一个完全依赖单一退出事件的项目。项目本身保留了多种潜在资金回收路径，包括分期零售销售、销售回款循环、整批住宅出售、再融资、资本重组，或在市场条件变化时采取其他策略性方案。

对于 EB-5 规划而言，标准的资本返还路径预计会以住宅销售产生的现金流和项目可分配资金为基础，并且需要满足 EB-5 资金维持要求、项目分配条件、贷款方要求及最终法律文件规定。

由于项目最终形成的是一套套可以独立取得产权和出售的住宅资产，我们也在评估未来法律结构中是否可以加入实物资产分配的选择。例如，在法律、税务、证券、EB-5、贷款及运营协议允许的情况下，已完工住宅可以按照公平市场价值对应部分投资人的资本分配金额，再通过现金调整处理价值差额。

这一部分目前仍属于结构设计阶段，最终是否采用，将以律师、区域中心、经济学家、贷款方和正式发行文件意见为准。


当前投资人兴趣

目前，我们已经收到一些潜在 EB-5 参与方的初步兴趣，包括企业家和高净值家庭。不过现阶段的沟通仍然属于信息了解和前期沟通。正式投资人流程只会在 EB-5 法律文件、经济报告、证券文件、资金托管安排和区域中心申报材料完成后启动。


总结

Fuqua 正在被准备成一个有真实房地产基础的潜在 EB-5 项目。它结合了土地控制、实际资本投入、住宅建设、基础设施支出、住房需求、分期开发和潜在就业创造基础。

我们目前的策略，是继续推进项目开发，同时等待 2027 年 EB-5 投资金额和正式申报框架进一步明确。之后，团队将完成经济影响报告、TEA 分析、I-956F 项目申报、EB-5 商业计划及完整法律发行文件，再进入正式投资人认购阶段。


重要声明

本文仅用于一般项目信息更新，不构成移民建议、法律建议、税务建议、投资建议、证券发行要约或购买邀请。任何 EB-5 投资机会（如有）仅会通过正式发行文件、区域中心材料、移民律师审查、证券律师审查及相关认购文件进行。EB-5 结果、就业创造、移民利益、资本返还及项目表现均不作保证。

   

 
 
 

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